Mempekerjakan dan Mengelola Kontraktor Perbaikan Rumah Anda

Getty Images / Amy Kay

Sikap "do-it-yourself" Anda terpuji, tetapi pada titik tertentu, Anda harus menyewa kontraktor perbaikan rumah dan membayar seseorang untuk memperbaiki sesuatu di rumah Anda. Akan ada situasi di mana Anda tidak punya waktu, kecenderungan atau keterampilan untuk melakukan perbaikan tertentu atau melakukan beberapa pekerjaan yang perlu Anda lakukan. Kita semua mempekerjakan seseorang untuk memperbaiki sesuatu di rumah kita di beberapa titik. Apa yang akan Anda temukan di sini adalah panduan kapan dan bagaimana memilih kontraktor perbaikan atau pemeliharaan rumah.

Jenis Kontraktor Perbaikan Rumah

Ketika Anda membutuhkan pekerjaan perbaikan yang dilakukan di rumah Anda, Anda biasanya akan menyewa jenis pedagang khusus yang disebut "subkontraktor" yang berbeda dari kontraktor umum (GC) atau pembangun. Kontraktor umum atau pembangun adalah perusahaan yang akan membangun proyek renovasi besar atau membangun rumah baru dan mempekerjakan semua subkontraktor khusus individu.

GC adalah koordinator keseluruhan proyek yang lebih besar dan biasanya tidak menyediakan tenaga untuk membangun rumah. Itu berasal dari subkontraktor atau "perdagangan" (perdagangan konstruksi). Pada proyek perbaikan atau renovasi rumah baru atau rumah besar, kapal selam ini dapat mencakup excavator, sub beton, kru pertukangan framing kasar, tukang atap, tukang ledeng, tukang listrik mekanik (HVAC), tukang kayu selesai, pelukis, lantai, dll. GC menyewa ini subkontraktor secara langsung dan langsung "memegang" kontrak mereka. Itu berarti mereka bekerja untuknya dan mereka terikat kontrak dengannya. Anda akan memiliki kontrak dengan hanya GC, bukan subs GC.

GC menghasilkan uang dengan menandai biaya subkontraktor sebagai persentase dari jumlah konstruksi (umum) atau sebagai biaya sekaligus (tidak begitu umum). Untuk biaya profesional ini, ia menyediakan manajemen dan penjadwalan kapal selam, membayar kapal selam, memberikan pengawasan konstruksi, menyediakan tempat sampah, pelabuhan, asuransi, dan hal-hal lain yang Anda perlukan untuk membangun rumah atau membangun tambahan . Subkontraktor menghasilkan uang dengan membebankan biaya untuk tenaga kerja dan dengan menandai materi.

GC adalah "generalis" dan subkontraktor adalah "spesialis." Ketika Anda membutuhkan hal tertentu yang diperbaiki di rumah Anda, Anda memerlukan spesialis, dan orang itu adalah subkontraktor khusus, misalnya, seorang tukang ledeng.

Dalam hal mempekerjakan seseorang untuk tugas pemeliharaan, banyak orang yang melakukan pekerjaan ini mungkin sama sekali bukan subkontraktor berlisensi. Mereka mungkin hanya seorang "pria dengan truk, " misalnya selokan bersih, atau raker daun atau kadang-kadang seorang pelukis. Meskipun menggunakan tipe orang seperti ini mungkin berhasil, Anda harus berhati-hati karena masalah pengerjaan dan masalah pertanggungjawaban masih ada tetapi Anda tidak akan memiliki perlindungan hukum yang Anda miliki saat menggunakan kontraktor berlisensi. Singkatnya, hindari godaan sama sekali dan selalu gunakan kontraktor berlisensi.

Memutuskan Kapan Menggunakan Kontraktor

Memutuskan untuk menggunakan kontraktor adalah yang sering bersifat pribadi. Ini akan turun untuk mengevaluasi:

  • Tingkat kenyamanan Anda dengan tugas yang dihadapi
  • Waktumu
  • Anggaran Mu

Jika Anda berkelana di luar proyek perbaikan rumah sederhana untuk instalasi baru yang menantang secara teknis seperti menambahkan sirkuit listrik atau menambahkan wastafel, Anda harus terlebih dahulu memeriksa untuk melihat apakah izin diperlukan dari departemen bangunan setempat. Anda tidak memerlukan izin untuk banyak perbaikan rumah tetapi Anda mungkin memerlukan izin untuk "pekerjaan baru" terutama untuk listrik, pemanas, pendingin, dan pipa ledeng. Dalam beberapa kasus, izin akan mengharuskan kontraktor berlisensi melakukan pekerjaan untuk melindungi kesehatan, keselamatan, dan kesejahteraan masyarakat. Dalam beberapa kasus, mungkin diperlukan bahwa inspektur bangunan setempat meninjau pekerjaan Anda selama konstruksi dan setelah selesai.

Jika Anda menemukan bahwa kontraktor berlisensi tidak diharuskan untuk izin atau bahwa pekerjaan yang ingin Anda lakukan dapat dicakup dalam “Izin Pemilik Rumah” maka Anda harus bertanya pada diri sendiri tiga pertanyaan:

  1. Apakah saya merasa percaya diri dalam membuat (atau setidaknya nyaman mencoba) perbaikan ini ">

    Jika Anda menjawab "tidak" untuk semua pertanyaan di atas, Anda mungkin harus menyewa kontraktor untuk perbaikan. Jika Anda menjawab "ya" untuk mereka semua, Anda harus mencobanya dan memperbaiki diri. Itulah satu-satunya cara untuk mendapatkan pengalaman dan kepercayaan diri.

    Cara Mengelola Proyek

    Begitu Anda memutuskan untuk menyewa seorang kontraktor, Anda harus tahu bagaimana cara mengelolanya secara efektif, apakah itu proyek perbaikan rumah cepat atau proyek renovasi rumah besar atau konstruksi baru. Apa pun itu, ada beberapa pedoman untuk diikuti dalam mengelola pekerjaan siapa pun yang Anda sewa untuk bekerja di rumah Anda:

    • Sewa kontraktor berlisensi dan diasuransikan.
    • Tetapkan harapan kedua belah pihak (Anda dan mereka) dan kelola untuk harapan tersebut.
    • Minimal, memiliki dokumen yang ditandatangani (kontrak, atau proposal yang ditandatangani dan diterima) yang menguraikan apa yang akan mereka lakukan untuk Anda (disebut Lingkup Pekerjaan), tentukan berapa biayanya dan di mana waktu masalah menentukan berapa lama akan mengambil dan kapan mereka akan mulai dan selesai.
    • Tetapkan persyaratan pembayaran sebelum pekerjaan dimulai dan jadikan ketentuan sebagai bagian dari dokumen yang Anda tandatangani.
    • Tetapkan harapan dan persyaratan Anda untuk membersihkan pekerjaan mereka dan melindungi daerah sekitarnya sebagai bagian dari dokumen yang ditandatangani (misalnya, seorang tukang atap harus melindungi lansekap Anda selama pembongkaran atap dan membersihkan puing-puing.)
    • Diskusikan hak-hak kontraktor untuk mengakses rumah ketika Anda tidak ada di sana jika diperlukan, dan penggunaan air, listrik. (Catatan: Cobalah untuk tidak memiliki kontraktor di rumah Anda ketika Anda tidak ada; ini melindungi Anda dan mereka.)
    • Sebelum kontraktor mulai bekerja, berbicaralah dengan ramah tentang apa yang Anda ingin mereka berhati-hati jika Anda memiliki masalah tentang hal-hal.
    • Ketika pekerjaan sedang berlangsung, umumnya tinggalkan kontraktor sendiri. Bersikap ramah tetapi jangan menghalangi. Diam-diam amati apa yang mereka lakukan. Jika Anda khawatir tentang sesuatu yang Anda lihat, tanyakan kepada kontraktor tentang hal itu, tetapi cobalah untuk membiarkan mereka menyelesaikan pekerjaan mereka. Kontraktor mencari nafkah dengan masuk dan keluar dari pekerjaan secara efisien.
    • Diskusikan "ekstra": Masalah paling sulit yang mungkin Anda alami adalah permintaan yang mungkin oleh kontraktor untuk "Ubah Pesanan" atau "Ekstra." Ini menghasilkan biaya tambahan bagi Anda, itulah sebabnya Anda memerlukan ruang lingkup yang jelas tentang kerja. Permintaan untuk Change Order masuk akal hanya jika kontraktor mengalami situasi pada proyek yang tidak cukup diantisipasi olehnya, atau merupakan perubahan dalam ruang lingkup oleh Anda. Jika Anda mendapatkan permintaan untuk Perubahan Pesanan, tinjau dengan kontraktor secara adil. Jika itu adalah perubahan ruang lingkup atau mengakibatkan mengambil lebih banyak waktu karena sesuatu yang Anda lakukan, Anda harus meninjau dan membayarnya jika Anda pikir itu adil. Jika itu adalah sesuatu yang selalu menjadi bagian dari ruang lingkup, Anda memiliki situasi yang lebih rumit dan mungkin perlu berdiri teguh berdasarkan persyaratan yang ditentukan dalam dokumen yang Anda tandatangani. Intinya? Jika Anda perlu menegosiasikan harga pada Change Order yang Anda berdua tidak antisipasi, coba pisahkan perbedaan dengannya. Hubungan dan keadilan berjalan jauh menuju penyelesaian masalah ini.
    • Ketika pekerjaan perbaikan atau pemeliharaan selesai, pastikan Anda meninjau pekerjaan, secara langsung, sebelumnya Anda melakukan pembayaran terakhir kepada kontraktor. Pastikan tempat kerja dibersihkan seperti yang diharapkan dan pekerjaan terlihat bagus. Jangan tergeser ke pembayaran akhir dengan alasan apa pun.
    • Jika Anda senang dengan pekerjaan mereka, beri tahu mereka.

    Cara Memilih Kontraktor yang Baik

    Ini mungkin tampak menakutkan tetapi cukup mudah. Cobalah untuk memilih kontraktor yang mungkin Anda butuhkan secara mendesak sebelum Anda membutuhkannya. Mengapa? Karena jika Anda memiliki perbaikan darurat dan perlu menemukan seseorang dengan cepat (yang juga baik dan adil), Anda tidak punya waktu untuk melalui proses seleksi dan penyaringan yang panjang. Hal terburuk yang dapat Anda lakukan adalah memilih seseorang dari Halaman Kuning tanpa mewawancarai mereka terlebih dahulu.

    Cara termudah dan salah satu cara terbaik untuk memilih kontraktor yang memungkinkan adalah dengan mendapatkan referensi dari teman, keluarga, atau makelar yang Anda percayai. Metode lain yang baik adalah dengan menggunakan layanan gratis seperti HomeAdvisor yang memungkinkan Anda membaca ulasan real-time dari pekerjaan kontraktor.

    Setelah Anda memiliki beberapa nama, temui mereka, cari "chemistry" atau hubungan baik dan amati tingkat profesionalisme mereka. Sopan santun, rasa hormat, ketepatan waktu, dan kemampuan untuk berkomunikasi adalah beberapa atribut terpenting yang dapat dimiliki kontraktor di samping kompetensi dasar mereka. Tidak peduli seberapa bagus seseorang, jika mereka tidak mengklik pada Anda tentang poin-poin ini, jangan mempekerjakan mereka.

    Anda juga harus jeli terhadap tanda-tanda penyalahgunaan zat seperti alkohol atau ganja. Jika Anda mencurigai sesuatu di sini, jangan pekerjakan kontraktor.

    Berikut daftar hal yang perlu dipertimbangkan ketika memilih kontraktor Anda .
    Gunakan peringkat "Terbaik, " "Bagus, " "OK, " "Adil" dan "Tolak" untuk mengklasifikasikan beberapa item ini.

    Mendapatkan Nama dari Kontraktor yang Mungkin:

    • Anda memiliki pengalaman pribadi yang baik sebelumnya bekerja dengan kontraktor [TERBAIK]
    • Rujukan yang andal dari pengalaman langsung keluarga atau teman [BAIK]
    • Anda tahu reputasi kontraktor tetapi tidak memiliki pengalaman langsung [OK]
    • Anda menemukannya dari asosiasi perdagangan atau iklan umum [FAIR]

    Lisensi Kontraktor Negara (mereka harus memberikan nomor jika dilisensikan):

    • Berlisensi; belum pernah ada keluhan diajukan atau telah diambil tindakan disiplin [TERBAIK]
    • Berlisensi; tidak memiliki keluhan yang diajukan sebelumnya untuk setidaknya tiga tahun atau lebih [FAIR]
    • Berlisensi; keluhan atau tindakan saat ini terhadap mereka dalam tiga tahun terakhir [TOLAK]
    • Kontraktor tidak memiliki lisensi [TOLAK]

    Asuransi Kontraktor (minta untuk melihat sertifikatnya) :

    • Kompensasi Pekerja dan Tanggung Jawab Umum [TERBAIK]
    • Hanya Kewajiban Umum (cedera tubuh dan kerusakan properti) [BAIK]
    • Kontraktor tidak memiliki asuransi [TOLAK]

    Umur Panjang Bisnis:

    • Dalam bisnis lebih dari 10 tahun dengan nama yang sama [TERBAIK]
    • Dalam bisnis lima tahun atau lebih dengan nama yang sama [BAIK]
    • Dalam bisnis satu hingga lima tahun dengan nama yang sama [Oke]
    • Bisnis baru di bawah satu tahun [FAIR]

    Stabilitas dan Permanen:

    • Memiliki kantor dan alamat bisnis fisik [TERBAIK]
    • Hanya memiliki kantor pusat atau layanan penjawab [FAIR]
    • Hanya kontak ponsel, tidak ada kantor [TOLAK]

    Referensi Referensi:

    • Referensi positif sebelumnya yang positif dari setidaknya lima pelanggan [TERBAIK]
    • Satu hingga empat referensi positif dari pelanggan sebelumnya [FAIR]
    • Tidak ada referensi nyata atau referensi negatif yang disediakan [TOLAK]

    Pengalaman:

    • Spesialisasi dalam pekerjaan yang ingin Anda lakukan [TERBAIK]
    • Dapat melakukan pekerjaan yang Anda inginkan tetapi juga melakukan jenis pekerjaan lain [Oke]
    • Sedikit atau tidak ada pengalaman dalam pekerjaan yang ingin Anda lakukan [TOLAK]

    Lingkup dan Harga:

    • Penjelasan terperinci tentang ruang lingkup pekerjaan
    • Asumsi (jika ada) jelas dan akurat
    • Kontraktor TIDAK MENAWARKAN diskon untuk "daftar sekarang"
    • Seorang kontraktor akan menjamin pekerjaan itu
    • Semua representasi kontraktor verbal dibuat secara tertulis
    • Tidak lebih dari 25 hingga 33 persen yang meminta dimuka
    • Pembayaran akhir tidak diperlukan sampai pekerjaan selesai

    Mendapatkan Tawaran dan Mengevaluasi Perkiraan

    Ini adalah aspek yang sangat penting untuk berhasil mempekerjakan kontraktor. Mari kita jabarkan:

    Lingkup Pekerjaan:
    Ini menentukan apa yang kontraktor lakukan untuk Anda. Pastikan itu mencakup semua hal yang Anda ingin selesaikan. Ini juga harus menjelaskan pekerjaan persiapan, perlindungan daerah sekitarnya, pembersihan, dll.

    Meninjau ruang lingkup kerja antara kontraktor adalah elemen penting untuk mengevaluasi estimasi penawaran mereka. Berikut adalah beberapa hal yang harus diperhatikan dalam lingkup kontraktor yang berbeda:

    • Pelukis: Jelaskan bagaimana mereka berencana untuk mempersiapkan permukaan cat eksterior atau interior. Langkah ini membuat atau merusak pekerjaan cat. Tentukan apakah mereka mengikis semua cat yang lepas (terbaik), daya mencuci bagian luar (hati-hati karena ini dapat merusak area sekitarnya dan Anda harus menunggu sampai dinding benar-benar kering sebelum melanjutkan pekerjaan), priming (terbaik), spot priming ( BAIK). Tentukan jumlah lapisan cat yang diusulkan dan merek serta kualitas cat, dll. Pastikan cat tersebut melindungi daerah sekitarnya dan membersihkan puing-puing.
    • Lansekap: Tidak peduli apa yang mereka katakan atau berapa banyak mereka mengabaikan masalah ini, pastikan mereka mengerti Anda menginginkan semak dan bola akar dari pohon Anda yang ditanam di bawah tanah. Jangan terima membuat lubang dangkal, lalu letakkan tanaman di dalamnya dan mengelilingi bola akar dengan gundukan tanah dan mulsa. Pastikan mereka melepas kawat di sekitar bola akar atau melepaskan ikatan dan menempatkan bola akar sepenuhnya ke tanah sampai hanya sekitar 6 ”memanjang di atas tanah. Pastikan mereka juga menjamin instalasi dan umur instalasi untuk jangka waktu tertentu. Pahami tanggung jawab Anda untuk penyiraman.
    • Roofer: Atap jarang bocor dari kegagalan sirap, mereka bocor dari kegagalan flashing. Apa yang biasanya tidak Anda lihat adalah di mana air masuk. Pastikan mereka menentukan di mana flashing digunakan. Berhati-hatilah dan tinjau bagaimana mereka mem-flash sudut luar cerobong atau dinding. Di rumah bata, yang terbaik untuk memotong sendi bata untuk flashing dan kemudian menyegel sendi. Ini jauh lebih baik daripada memaku flashing ke dinding bata dan mengandalkan mendempul. Jika Anda tinggal di iklim dingin, pastikan mereka memasang es karet / pelindung air di sepanjang tepi atap Anda yang membentang dari tepi atap hingga setidaknya 24 "melewati dinding eksterior. Pastikan mereka melindungi tanaman dan semak-semak Anda dan membersihkannya. puing setiap hari.
    • Tukang ledeng: Jika memungkinkan, cobalah untuk menegosiasikan harga tetap untuk pekerjaan mereka. Membersihkan selokan yang tersumbat sering kali dihargai berdasarkan "per kaki" dari "ular pembersih" yang digunakan, tetapi beberapa tukang pipa memberi harga tetap untuk pekerjaan ini. Idealnya, Anda harus memilih pembersih saluran untuk pembersihan saluran darurat. Intinya, berharap untuk membayar harga premium untuk panggilan darurat.

    Apa "Ada" dan "Tidak" Termasuk dalam Penawaran:
    Terkadang kontraktor harus membuat kelonggaran atau asumsi dalam penawaran mereka, seperti jumlah material, akses ke rumah Anda, dll. Juga, mereka kadang-kadang akan menentukan apa yang mereka kecualikan dalam penawaran. Tinjau asumsi dan pengecualian dengan hati-hati dengan kontraktor. Tanyalah mereka dengan sopan tentang kewajaran asumsi dan pengecualian. Jika tidak, item ini kemungkinan akan menjadi Pesanan Perubahan nanti. Saat Anda mengevaluasi dan membandingkan tawaran antara kontraktor, asumsi dan pengecualian menyoroti di mana Anda memiliki apel dan jeruk.

    Representasi Kontraktor:
    Kekhawatiran terbesar Anda di sini adalah kesediaan kontraktor untuk secara tertulis menuliskan pernyataan lisan apa pun yang telah ia buat kepada Anda untuk mendapatkan pekerjaan itu. Jika mereka telah membuat komitmen lisan tetapi tidak mau menuliskannya, itu alasan penolakan.

    Harga:
    Cari harga kontrak yang terurai dengan baik, jelas dan mudah dipahami. Jika tidak jelas maka mereka belum meluangkan waktu untuk memahami persyaratan Anda, ruang lingkup pekerjaan, atau pekerjaan. Jangan lantas membuat pilihan hanya berdasarkan harga.

    Insentif:
    Kontraktor tidak boleh menawarkan kepada Anda diskon atau insentif tunai untuk segera menandatangani kontrak.

    Ketentuan Pembayaran Kontrak:
    Minta ditagih melalui pos setelah pekerjaan selesai, tetapi berharap sebagian besar menginginkan pembayaran segera setelah pekerjaan selesai. Jika mereka ingin uang tunai, itu bukan pertanda baik. Jika bahan dibutuhkan sebelum pekerjaan dapat dimulai (misalnya, roofer atau pelukis), mereka menginginkan pembayaran awal untuk bahan-bahan tersebut. Cobalah untuk meminimalkan jumlah ini sebanyak yang Anda bisa. Usahakan untuk tidak membayar lebih dari 33 persen di muka dan hanya setuju untuk itu dengan perusahaan yang sangat terkemuka.

    Garis bawah

    Semoga gambaran umum ini memberikan informasi yang berguna tentang cara merekrut, mengelola, dan bekerja dengan kontraktor dengan sukses. Jangan takut untuk meminta bantuan dari salah satu pro ini saat dibutuhkan - itu pekerjaan mereka tujuh hari seminggu.